Налог на прошлое. Сдатчикам жилья пора определиться со своим статусом

Примерно каждый шестой-седьмой крымчанин имеет не просто собственную крышу над головой, но и некоторый излишек площади, который готов предоставить в аренду. В Крыму полным-полно владельцев комнат, квартир, офисов-новостроек, переобрудованных под таковые полуподвалов, которым регулярно «капает» денежка.

На белый свет

Рынок аренды недвижимости в Крыму, конечно, до сих пор «не вышел из сумрака». И добровольно никогда не покинет уютную теневую нишу. Поэтому утаённые от государства доходы приходится «высвечивать» налоговикам. Официальной статистики о примерном количестве находящейся в аренде недвижимости нет. Имеются разве что выводы Комитета по санаторно-курортному комплексу и туризму Госсовета РК, который насчитал около 20 тыс. квартиросдатчиков, из которых зарегистрирована лишь половина. Но это — данные, касающиеся, в основном летней аренды.

Практически единственная деятельность, не требующая регистрации в качестве юр. лица или индивидуального предпринимателя — сдача в арену жилых помещений: например, своей квартиры или дома. Сейчас разрабатывается патент, который бы позволили вывести из тени таких сдатчиков. Он максимально упростит взаимодействие с госорганами, не нужно будет вести налоговую отчётность, иметь кассовый аппарат.

В Симферополе предприниматель организовал хостел в квартире Подробнее

Что касается мини-гостиниц или гостевых домов — это тоже частная собственность и тоже сдаётся, как квартира. Казалось бы, можно честно платить налоги как физ. лицо. Но есть закавыка — такие комнаты предназначены не для постоянного проживания, а для кратковременного нахождения, то бишь, отдыха. И в глазах закона предоставление такого временного жилья не считается наймом жилых помещений. Поэтому сейчас владельцу, если тот хочет работать легально, никак не обойтись без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

С нежилыми помещениями под офисы или производства ещё сложнее, даже если сдавали внаём «по-честному». Очень может быть, что в один прекрасный момент узнаете, что придётся доплатить — и немало.

Кто ты, товарищ?

Крымчанин Олег П. был счастливым обладателем нескольких нежилых помещений, сдавал их в аренду, платил налог с дохода физ. лица — 13%. Потом зарегистрировался как индивидуальный предприниматель, по упрощённой схеме налогообложения стал платить 3% от полученного дохода. Но в один прекрасный день получил «письмо счастья» — о том, что ему доначислен налог на добавленную стоимость в размере 18%: как раз за тот период, когда он сдавал свою недвижимость в статусе физ. лица. Плюс пеня, плюс штрафы — в итоге П. оказался должен государству несколько сотен тысяч рублей.

По мнению юриста Длявера Динисляма, ситуация непростая: налоговая ранее, пока человек был физ. лицом, не видела никаких нарушений: сдаёт себе помещения, уплачивает 13% от дохода. А спустя какое-то время самостоятельно квалифицировала эти самые доходы, «наказав за прошлое».

Аргументируя свою позицию, налоговая указала, что гражданин вёл деятельность, которая именно так и характеризуется: предпринимательская. Но в Гражданском Кодексе нет четкого разграничения с какого момента человек является предпринимателем. Есть лишь характеристика: систематическая деятельность и получение от неё прибыли. И тут возникают сложности — например, какой период считать уже системой.

«Систематичность законодательством не определена, она должна быть доказана налоговым органом, — объясняет начальник отдела урегулирования досудебных споров УФНС по Крыму Олег Грибов. – Определяется она в системном получении прибыли на протяжении, например, трех месяцев или года. Подобный случай мы рассматривали, физлицо сдавало в аренду нежилые помещения на протяжении двух лет. Есть позиция Верховного суда РФ от 8 апреля 2015 года: когда человек получает доход от сдачи в аренду нежилых помещений, это расценивается как предпринимательская деятельность».

Олег Грибов приводит пример: скажем, человек имеет автомобиль. Пользуется сам, иногда кого-то перевозит, но при этом не зарабатывает на этом, а покрывает лишь издержки. Это не будет считаться предпринимательской деятельностью. Но как только начнёт получать регулярную прибыль, развернув свою деятельность, разместив объявления об услуге, его работа будет квалифицироваться как предпринимательство. Выходит, что системность получения прибыли определяет сама налоговая.