При приобретении жилья на вторичном рынке необходимо быть особенно осторожным. Ведь, даже если продавец добросовестный, и все документы в порядке, могут возникнуть неожиданные проблемы.
Проверяйте документы и личность продавца
Как же проверить благонадежность сделки купли-продажи квартиры, которая до этого находилась в собственности?
«К нам в юридическую компанию часто обращаются граждане с вопросом проверки документов перед покупкой недвижимого имущества, — рассказала юрист из Симферополя Дарья Шумак. — Этот вопрос является оправданным, поскольку покупка недвижимости является долгосрочным приобретением и надо быть уверенным, что с ним все в порядке».
И начать стоит с проверки документов как на квартиру, так и личных документов продавца, а также убедиться в их подлинности.
«В первую очередь необходимо проверить документ, удостоверяющий личность продавца, а именно, паспорт, — уверяет Дарья Шумак. — Паспорт гражданина РФ можно проверить на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД по РФ. Также желательно подстраховаться справкой из псих- и наркодиспансера, во избежание утверждения о том, что в момент заключения сделки продавец не понимал значение своих действий».
Затем нужно проверить подлинность правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Если квартира или дом были оформлены до июля 2016 года, то таким документом является свидетельство о государственной регистрации права собственности, а если позже — выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Учтите, что свидетельство о государственной регистрации права собственности продолжает действовать по настоящее время, об этом указано в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Если сведения о квартире, находящейся на территории Крыма или Севастополя, отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости, значит после с 2014 года никаких сделок с ней не осуществлялось. Однако, перед заключением договора купли-продажи продавцу следует поставить квартиру на кадастровый учет и внести сведения о собственности в реестр недвижимости, и предоставить покупателю актуальную выписку. Также данные о кадастровом номере, номере зарегистрированного права отображаются в договоре купли-продажи.
Третий документ, которому стоит уделить пристальное внимание — основание регистрации права собственности. Это, например, договор дарения, купли-продажи, мены, ренты и другие. Если квартира приобреталась в период брака, также потребуется нотариальное согласие супруга/супруги на отчуждение квартиры (ч. 3 ст. 35 СК РФ).
Сделки, заключенные в период действия регистрации через БТИ, должны быть удостоверены соответствующим штампом.
Во избежание недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности либо воспользоваться сервисом проверки доверенностей в составе Единой информационной системы нотариата с помощью сети Интернет (ст. 185.1 ГК РФ; ст. 34.4 Основ законодательства РФ о нотариате).
Действие по проверки доверенности является важным, поскольку в случае признания доверенности недействительной совершенный по ней договор купли-продажи также будет признан недействительным, что может повлечь истребование квартиры от добросовестного покупателя (Определение Верховного Суда РФ от 03.04.2018 № 2-КГ18-1).
Права «третьих лиц»
Если квартира досталась продавцу по наследству, то основанием для регистрации является свидетельство о праве собственности на наследство по закону или по завещанию. Единственное, что невозможно проверить наверняка — наличие дополнительных наследников. Ведь, если у третьих лиц есть права на квартиру — могут возникнуть споры с детьми, родителями или бывшими супругами. И даже возражения органа опеки и попечительства при выписке из квартиры несовершеннолетнего без соответствующего разрешения.
Могут быть и другие споры, которые могут причинить значительные неудобства добросовестному приобретателю. Например, наличие в отношении продавца исполнительных производств, которые могут стать причиной наложения ограничений на квартиру.
«Далее, приступаем к проверке прав третьих лиц на объект недвижимости, — советует юрист. — Для этого необходимо ознакомиться с домовой книжкой/справкой о зарегистрированных лицах, а также с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и о переходе прав на объект недвижимости, в которых содержатся сведения об арестах, обременениях, всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры. Эти документы должны быть актуальными на день заключения договора».
Выписку из ЕГРН без указания сведений о собственнике покупатель может получить лично с целью вторичной проверки предоставленных продавцом сведений.
Если у вас есть сомнения в правомерности ранее заключенных сделок в отношении приобретаемой недвижимости, сведениях о ранее прописанных гражданах и по другим основаниям, обратите внимание на давность этих сделок — срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).
Будьте бдительны при оформлении сделки, пользуйтесь указанной информацией и наслаждайтесь покупкой неограниченное время.
