Схема Долиной и подводные камни. Чем рискуют покупатели и продавцы квартир

По всей стране рынок продажи вторичной недвижимости настороже. Покупатели стараются держаться в стороне от предложений о продаже жилья от пожилых владельцев. Схемы, когда те продают квартиры под влиянием мошенников — или стараются представить себя жертвами аферистов, продолжают использоваться.

Схема не новая

В Крым манипуляции с «бабушкиными квартирами» пришли позже, чем в другие регионы. У мошенников — и одиночек, и сложившихся групп, были в ходу махинации другого рода. Например, отслеживание пустующих квартир и переоформление их задним числом, по украинским документам, в собственность членов группы или подставных лиц. И добросовестные покупатели в таких случаях страдали, если покупали проблемное жилье. Но у них оставался реальный шанс взыскать деньги с пойманных аферистов.

Однако в Крыму тоже уже используется распространившаяся в России схема, названная в народе именем известной артистки Долиной. Напомним: пожилой человек продает недвижимость, получает деньги, объявляет, что расставаться с жильем не планировал, а действовал под нажимом мошенников и им перевел полученные средства. Суды, как правило, вставали на сторону лишившегося единственного жилья пожилого человека и оставляли недвижимость за ним. Покупатель в лучшем случае, оставался без своих сбережений. В худшем — еще и с долгами. В тех случаях, когда суд обязывал пожилых людей вернуть деньги, те объявляли себя банкротами или соглашались выплачивать часть пенсии — и вряд ли могли бы вернуть всю сумму.

В конце прошлого года в Крыму прошел судебный процесс: одинокая пенсионерка, жительница Гаспры (Большая Ялта) оспаривала сделку продажи своей квартиры. 79-летняя женщина отказалась покидать жилье, хотя деньги за него получила — и подала в суд на покупательницу. При этом новая собственница считала, что подстраховалась, поскольку собрала все необходимые для сделки документы, в том числе и справку о вменяемости продавца. А пенсионерка утверждала, что деньги забрали мошенники и продать жилье заставили они же.

К слову, стоимость жилья, чуть ниже рыночной, покупательницу не насторожила. «Однушка» продавалась за 5 млн, а цены на такую недвижимость в Гаспре стартовали от 6,3-6,5 млн рублей. Суд первой инстанции сделку аннулировал, но покупательница намерена дальше отстаивать свои интересы.

«Сама по себе схема с „эффектом Долиной“ для рынка недвижимости не новая, — отметил эксперт рынка недвижимости Александр Ермачков. — Риелторы на то и существуют, чтоб на каких-то этапах пресечь попытки махинаций, и дать возможность клиентам благополучно провести сделку. А сама схема, как ни удивительно, повлияла положительно: и покупатели, и продавцы, начали серьезнее разбираться в тонкостях сделок, изучать процессы, интересоваться, как себя обезопасить».

Что нужно проверить перед покупкой

Заместитель председателя Комитета Торгово-промышленной палаты Крыма по предпринимательству в сфере недвижимости Дарья Сорина отметила, что покупатели о продавцы действительно стали осторожнее.

«А еще мы ждем, что эта ситуация наконец-то столкнет с мертвой точки принятие закона о риелторской деятельности, который в разных редакциях обсуждается уже двадцать лет и постоянно отправляется на доработку», — добавила она.

Раньше, уточнил Александр Ермачков, нечасто заказывали справки о несудимости и психическом благополучии от продавцов. Сейчас покупатели стараются рассмотреть в подробностях историю недвижимости и благонадежность ее владельца. Хотя сам процесс затягивается, от решения купить до передачи денег может пройти не два-три дня, как раньше, а две-три недели и больше.

Также покупатели стремятся проверить информацию о прошлых сделках, связанных с конкретной квартирой или домом. Интересуются также, не является ли банкротом собственник жилья — в этом случае продажу можно оспорить. Необходимо выяснить, нет ли каких-то обременений на недвижимости, тщательно проверить выписку из ЕГРН: в том числе, размер площади, адрес. Обязательно следует учитывать варианты перепланировки: не переносились ли стояки, не «подвигались» ли стены, не менялись ли местами «мокрые зоны».

«Важно также запрашивать справку о зарегистрированных — ими могут быть несовершеннолетние или судимые, — уточнил Ермачков. — В таких случаях продажу тоже оспаривают, и успешно».

В Крыму пока нет практики страхования купли-продажи недвижимости — а это гарантия того, что, в случае чего, каждый останется при своем. Но, возможно, такое нововведение появится, хотя немногие агентства этим занимаются.

Дарья Сорина рассказала, что в Крыму участились сделки с аккредитивами, электронными расчетами, а также удостоверенные нотариусами. Нотариус несет ответственность своим личным имуществом — в отличие от риелторов или юристов.

«Сегодня при регистрации сделок с недвижимостью не всегда требуют согласие супруга, — отметила она еще один „подводный камень“. — А это может стать, в случае судебного спора, проблемой. Нередко случается, что „титульный собственник“ один, а по факту дом или квартира нажиты в браке».

Александр Ермачков поделился случаем из своей практики: в прошлом году развалилась сделка на этапе задатка, когда супруги не договорились друг с другом. Он хотел продать квартиру, получил задаток, обещал согласие жены, но так его и не предоставил. Процесс остановили — а через пару дней жена продавца вышла на связь и заявила, что на продажу не согласна.

Сроки давности разные

Крымский адвокат Максим Богачев считает, что если в процессе идет что-то не так: какая-то сторона сопротивляется выполнению каких-то логичных действий, меняет свои требования, выдвигает дополнительные условия, то в сделку даже не стоит заходить. Стоимость недвижимости сегодня заоблачная, и, если продавец заинтересован в том, чтобы с ней расстаться, его не смутит просьба предоставить справку о состоянии своего психического здоровья.

«Когда продавец пытается оспаривать продажу, ссылаясь на то, что находился под давлением, заблуждался, существует срок исковой давности в один год, — напомнил он. — Когда он пройдет, покупатель может быть уверен, что такой судебный спор ему не грозит. Но есть ведь и другие случаи. Допустим, приобретение квартиры, где есть супружеская доля, и это было скрыто. Пока жив супруг продавца, такой спор может возникнуть в любой момент: тот появится, выйдет в суд, поинтересуется, почему не поинтересовались его согласием? А у него там одна вторая доля... Или придет, допустим, наследник умершего супруга, который фактически принял наследство — а там есть предельный срок исковой давности в пятьдесят лет для некоторых категорий споров».

Рисков много. Специфика сделок с недвижимостью в Крыму в том, что у продавца могут быть правоустанавливающие документы украинского образца: договор купли-продажи, свидетельство о приватизации. В этом случае обратитесь к риелтору или юристу — пусть он с этим документом ознакомится. Если была приватизация — на сколько человек, какова их дальнейшая судьба, как распределялись доли. Покопаться в первичных документах специалист может даже, сидя в кабинете. И задать правильные вопросы продавцу.