«Мутное дело». Как управляющие организации наживаются на крымчанах

Рынок управления жилым многоквартирным фондом в Крыму, наконец, сформирован, однако качество работы некоторых компаний не выдерживает никакой критики. При этом у крымчан пока не достаточно опыта, чтобы грамотно защищать свои права, контролировать работу УК и быть уверенными, что их не обманывают. А ведь возможностей для этого у управляющих организаций предостаточно.

По статистике, около 40% обращений граждан за юридической помощью в России прямо или косвенно связаны с нарушением прав в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Ежегодно в судах рассматриваются тысячи споров между собственниками недвижимости и недобросовестными управляющими компаниями.

Кругом обман

Оказывается, за время своего существования на рынке такие организации успели изобрести множество способов обмана небдительных жильцов. УК могут наживаться, например, за счёт накрутки оплаты своих услуг. По закону тариф на содержание дома устанавливают сами жильцы на общем собрании. Однако недобросовестные компании пользуются правовым невежеством потребителей и поднимают плату (иногда в два-три раза) без соблюдения необходимых процедур. Кроме того, если собственники квартир не проводят регулярно общие собрания, чтобы пересмотреть текущий тариф, некоторые организации индексируют его самостоятельно. Например, на уровень инфляции. Большинство жильцов, подписывая договор с УК, попросту не обращают внимания на пункт об индексации. Так что, фактически, «управдомы» чисты перед законом.

На материке очень популярный способ обогащения за счёт собственников жилья — присваивание платы за коммунальные услуги. Дело в том, что во всей России, за исключением Крыма, потребители не заключают индивидуальные договора с ресурспопоставляющими предприятиями, а оплачивают «коммуналку» через управляющие организации. «Получается так, что компания собирает с дома в лучшем случае 95% платежей, а ресурсникам должна отдать 100%. Остальные 5% приходится снимать с каких-то других нужд. Например, на текущий ремонт дома, — рассказывает исполнительный директор Национального центра общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. — Встречаются и компании-мошенники, которые собирают плату за коммунальные услуги с жильцов, но ресурсникам деньги так и не передают. Затем такие организации объявляют себя банкротами и исчезают вместе с деньгами».

Как сделать оплату коммуналки прозрачной? Подробнее

С этой точки зрения, хорошо, что в Крыму ресурсопоставляющие организации работают по индивидуальным договорам с потребителями. Вопрос введения такой системы на материке обсуждается правительством РФ уже третий год, но пока дальше разговоров дело не идёт.

Ещё одна распространённая схема обмана — взимание платы за несуществующие услуги. Причём мифические работы могут быть перечислены в соответствующем акте, подписанном председателем совета дома, который просто не удосужился вникнуть в суть документа.

«Сейчас знания крымчан в сфере жилищного законодательства значительно углубились. Но, несмотря на это, управляющие организации всё равно умудряются обманывать собственников жилья, — говорит координатор Центра ОНФ по мониторингу благоустройства городской среды в Крыму Олег Бышук. — Основная проблема в инертности большинства граждан — нежелании участвовать в управлении собственным домом. Для того, чтобы УК не смогла обмануть собственников, необходимо ещё на стадии заключения с ней договора совместно оценить состояние дома, всего имущества, составить дефектную ведомость по коммуникациям, определить план работ на год для управляющей компании и зоны ответственности. Если сделать всё это, собственникам впоследствии будет намного проще контролировать деятельность организации. А когда нет конкретики, жильцы не смогут понять, что же входит в ту сумму, которую они регулярно платят управляющей компании».

Кстати, получить представление о манере работы управляющей организации можно уже на стадии её выбора. Если представители компании сразу предлагают осмотреть дом, оценить его состояние, значит, фирма серьёзно подходит к вопросу управления. А вот если жильцам просто озвучивают какую-то усреднённую сумму взносов, принятую в целом по муниципалитету, можно сразу понять, что, как минимум, индивидуального подхода к обслуживанию вашего дома не будет.

Инструменты контроля

Как же быть жильцам, когда на рынке, наряду с порядочными организациями, орудуют недобросовестные «управдомы»? Есть ли возможность соблюсти свои интересы и сэкономить деньги?

«Собственники квартир выбирают управляющую компанию и, вроде как, должны сами контролировать её работу. Но, по сути, у них нет ни одного реального инструмента контроля, — считает Светлана Разворотнева. — Например, сейчас ввели акты сдачи-приёма работ, проводимых УК, который обязательно должен быть подписан председателем совета дома. Но если разобраться, от этой подписи ничего не зависит — деньги жильцов уже ушли к компании, и она сама принимает решение, как ими распорядиться».

Сейчас активисты Национального центра «ЖКХ Контроль» предлагают на законодательном уровне ввести другую схему работы. У каждого дома должен быть свой спецсчёт на текущий ремонт здания, обслуживание участка и прочие нужды, деньги с которого могут списываться только по решению председателя совета дома. Такой подход даст реальный контроль со стороны собственников, считают активисты.

А пока соответствующие нормативы не приняты, жильцам остаётся использовать стандартный формат отношений между заказчиком и подрядчиком (коим, в сущности, и является управляющая организация). По итогу выполнения работ компания обязана предоставить собственникам жилья соответствующий акт с указанием стоимости каждого из пунктов. Если совет дома с чем-то не согласен, а деньги вернуть уже нельзя, можно, по крайней мере, настаивать на признании работ невыполненными. В таком случае, по закону, подрядчик обязан переделывать работу за свой счёт, пока заказчик не будет удовлетворён.

И, наконец, если жильцы совершенно недовольны работой управляющей организации или тарифами на её услуги, всегда можно расторгнуть договор и выбрать другую компанию. Благо, в Крыму уже появился большой выбор «управдомов»: как частных, так и муниципальных. Кроме того, большинство из них успели снискать определённую репутацию. Поэтому выбрать новую компанию можно, например, расспросив жильцов других домов, довольны ли они своей обслуживающей организацией. Это проще, чем идти по собственному пути проб и ошибок.