На данный момент на рынке недвижимости в России наметилась интересная тенденция: растет количество привлекательных предложений, в том числе и на территории крымского полуострова, а также снижается цена на данные объекты недвижимости. Как на таком рынке не стать жертвой мошенников? Одним из инструментов может стать использование счетов эскроу. Что это такое и как эти счета применять, в интервью Bankir.ru рассказала председатель правления АО «ГЕНБАНК» Пономарева Елена Ивановна.
— Сразу хочется узнать: что такое счет эскроу? В чем заключается суть данной услуги?
— По сути эта инновационная услуга является способом максимально упростить процедуру купли-продажи недвижимости, сделав ее также самой безопасной и надежной, поскольку сделки по данному счету подлежат страхованию со стороны АСВ («Агентство по страхованию вкладов».— примеч. ред.)
Как следует из названия, это специальный счет, который открывается в банке. Как и любой клиентский счет, счет эскроу своей основой имеет договор, заключаемый между клиентом и кредитной организацией. Но в данном случае это трехсторонний договор. Если продолжить описание на примере купли-продажи недвижимости, то одной стороной договора станет покупатель квартиры или дома, он же депонент, другой — продавец (бенефициар), а третьей — банк.
Для нашего банка это новая услуга, которую мы представили в середине ноября, изучив поступающие к нам запросы со стороны клиентов.
Сейчас на просторах интернета, на специализированных и не только форумах доступно большое количество размышлений на эту тему. Однако их качество не всегда удовлетворительно, а диапазон значений колеблется от малоприменимых заимствований из зарубежной литературы до откровенно ошибочных представлений.
Законодательством предусмотрено такое определение: «Счет эскроу — это специальный счет для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром». Это сухая формулировка, но самая точная.
— А как одновременно происходит блокирование и передача денежных средств?
— Банк заблокирует средства покупателя до наступления оснований, которые сторонами сделки будут внесены в договор счета эскроу. Как правило, это предоставление в банк зарегистрированного договора купли-продажи недвижимости и свидетельства, подтверждающего переход права собственности на данное имущество.
Также в договоре стороны предусматривают срок, за который необходимо выполнить данные условия.
После этого денежные средства становятся доступны бенефициару. Все это время любой участник сделки может получать в банке выписки по счету, что особенно важно продавцу-бенефициару, который мгновенно получает подтверждение платежеспособности покупателя.
— Что, если сделка срывается до выполнения всех обязательств?
— Если одна сторона сделки или обе не выполнят обязательств, равно как и не выполнят свои обязательства полностью, то плательщик получает денежные средства обратно.
Также очень часто в ходе приобретения различных объектов недвижимости возникает ситуация, когда продавец информирует покупателя о внезапном увеличении стоимости объекта, в силу сложившегося повышенного спроса или мнения продавца, о том, что агент по недвижимости «продешевил» в оценке реализуемого имущества. Так или иначе, сделки, изменения условий которых происходят за несколько дней до ключевых моментов — подачи документов на регистрацию или передачи денег, срываются.
Именно счета эскроу будут отличной возможностью избежать ненужных волнений, закрыть вопрос четко и без лишних трат, контролируя каждый этап сделки. Особенно удобна будет данная услуга для тех категорий граждан, которые впервые сталкиваются с процедурой купли-продажи того или иного имущества. К примеру, молодые семьи.
Я сказала бы даже более категорично: если одна из сторон предлагает реализовать сделку на платформе счета эскроу, а вторая сторона отказывается, это может служить сигналом о потенциальной непрозрачности действий.
Основное назначение счетов эскроу — снизить риски расчетов, минимизировать возможность неисполнения одним из участников условий сделки, особенно если сотрудничество с контрагентом происходит впервые или были допущены случаи несвоевременного выполнения обязательств по ранее заключенным контрактам.
При открытии счета эскроу внесенные на него денежные средства блокируются банком до реализации условий договора, в соответствии с которым должны осуществляться расчеты. Распоряжаться денежными средствами до выполнения обязательств договора запрещено как депоненту, так и бенефициару. Банк контролирует как наличие неснижаемого остатка средств на счете, так и выполнение условий договора, а также своевременную выплату денежных средств.
— В чем отличие счетов эскроу от других банковских услуг? От уже привычных банковских ячеек, а также расчетов посредством аккредитивов и векселей?
— Сущность всех вышеназванных услуг — выполнение расчетов, взятие обязательств с исполнением каких-либо условий.
Если брать для сравнения расчеты с помощью аккредитива, где банк так же, как и при открытии счетов эскроу выступает гарантом исполнения, то преимуществом счетов эскроу в случае купли-продажи недвижимости физическими лицами является то, что средства на них застрахованы в соответствии с законом «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации». Также мой опыт подсказывает, что клиенты банков — физические лица редко используют аккредитивную форму расчетов, а также расчеты посредством векселей. Эти формы расчетов более востребованы юридическими лицами.
Хорошо известны и привычны сейфовые ячейки, представляющие собой банковский продукт в виде сейфов различного размера, которые банк сдает в аренду на определенный срок. Они часто используются для целей обеспечения надежности при сделках купли-продажи недвижимости, однако у счетов эскроу есть одно неоспоримое преимущество — гарантом исполнения обязательств по договору выступает банк, который при заключении договора счета эскроу берет на себя ответственность, что деньги продавцу будут выплачены только при своевременном и полном выполнении всех условий, предусмотренных договором.
— После подробного описания процедур кажется, что счета эскроу были созданы специально для поддержки участников рынка недвижимости, а наиболее заинтересованными должны быть граждане, покупающие или продающие недвижимое имущество?
— Думаю, что доля подобных клиентов составит не менее 80–90% от всех открывших счета эскроу лиц.
Однако воспользоваться услугой могут и организации, причем не только в рамках договоров купли-продажи недвижимости. Более подробная информация, включая графическую интерпретацию сути данной услуги, представлена на нашем сайте в соответствующих разделах, как для юридических, так и физических лиц.
Отдельно отмечу, что взаиморасчеты физических и юридических лиц также просты, понятны и безопасны.
К примеру, если юридическое лицо выступает продавцом того или иного недвижимого имущества, то денежные средства покупателя — физического лица, застрахованы до даты государственной регистрации права собственности на данное недвижимое имущество.
Если же продавцом выступает гражданин, а деньги на счет эскроу вносятся неким юридическим лицом, то периодом страхования являются три дня после даты государственной регистрации.
Законодатель свой инициативой обезопасил граждан, поэтому страхованию подлежат именно денежные средства физических, а не юридических лиц, что прямо вытекает из статьи 12.1 №177-ФЗ. (Федеральный закон от 23.12.2003 № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации.— примеч. ред.)
Со 2 апреля 2015 года, те счета эскроу, которые открыты физическими лицами для купли-продажи недвижимости, застрахованы АСВ на сумму до 10 млн руб. Однако стоит учитывать: при наличии нескольких счетов эскроу в одном банке максимальный размер возмещения остается 10 млн руб.
На мой взгляд, данная мера агентства была крайне своевременна и полезна. АСВ поддержало рынок недвижимости и наших граждан в период активной и напряженной работы Банка России с недобросовестными и слабыми кредитными организациями.
— Вы имеете в виду многочисленные отзывы лицензий у банков?
— Именно. Данная мера нацелена на поддержу граждан в период той экономической турбулентности, которую преодолевает наша страна.
К примеру, если на момент отзыва лицензии у некой кредитной организации условия, заложенные в договор эскроу, не были реализованы, то деньги от АСВ получит лицо, вносившее их на счет, то есть депонент.
А если все условия договора надлежащим образом реализованы, то денежные средства будут выплачены продавцу-бенефициару.
Данные действия позитивны еще и по той причине, что они косвенно поддерживают средние и мелкие банки, клиенты которых могут не волноваться за сохранность своих денежных средств. Это особенно ценно сейчас, когда во многих банках отношения с клиентами проходят испытания на прочность, а на рынке недвижимости наблюдается устойчивый рост предложений.
— То есть сейчас действительно выгодное время для приобретений недвижимости?
— Да, на рынке сейчас появляется много интересных предложений и цены ниже начала года. Нам важно предлагать клиентам удобные и своевременные услуги. Московские клиенты, опробовав данный вид расчетов, остались довольны. Также данный вид передачи денежных средств, которым, по сути, является счет эскроу, крайне востребован на территории Крымского полуострова, на котором сейчас представлены наиболее привлекательные предложения в сфере российской недвижимости.
—Благодарим за столь исчерпывающие ответы и комментарии!
— Спасибо за проявленное внимание.
На правах рекламы